หลักการลงทุนในอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็ก

      ที่ดินแปลงเล็ก 80-150 ตร.ว. บางคนว่าไม่ได้ทำอะไร บางคนว่าทำอะไรไม่ได้นอกจากบ้านพักอาศัย เพราะที่ดินน่าจะมีขนาดเล็กเกินไป ความคิดเห็นนี้ถูกถกเถียงในวงกว้างเพราะหากอยู่ในที่ดินที่แพงมาก ๆ จะปลูกบ้านอย่างเดียวคงจะไม่ได้ เพราะน่าจะทำกำไรจากการลงทุนในที่ดินแปลงเล็กได้บ้าง   มิเช่นนั้นผู้ประกอบการรายย่อยไม่ต้องลืมตาอ้าปากในบริเวณผู้ดีกันซะที ปล่อยให้คนใหญ่ ๆ ทำกันไปก็คงจะไม่มันส์

    รศ.ทิพย์สุดา ปทุมนนท์ หรือ อ.แม้ว ผู้ให้กำเนิดวิชาชีพกับผู้เขียนสอนปรัชญาทางสถาปัตยกรรมในการใช้งานเหมือนตัวหนังสือว่า “ด” ดอเด็กหัวกลมคิดน้อย ใสซื่อ หลังตรง ไม่เหมือน “ฒ”ทอผู้เฒ่า หัวแตก หลังงอ มีไม้เท้าชี้ให้เห็นว่า ผู้ใหญ่คิดอะไรได้รอบคอบ เยอะแยะ คิดแบบหัวแตก ส่วนเด็ก ๆ คิดจากความบริสุทธิ์ เพราะฉะนั้น การที่เราจะสร้างสถาปัตยกรรมให้กับคนรุ่นใหม่ที่อยากลงทุนอย่างพอเพียงย่อมมีทางออกทางสถาปัตยกรรม
    อย่างตัวหนังสือที่เราเห็น เหมือนประเทศจีน การเขียนหนังสือนับเป็นศิลปะและซ่อนปรัชญาการทำงาน+จิต +วิญญาณ ต่าง ๆ มากมาย การเลือกพื้นที่ต้องถูกโซนนิ่งผังสีที่ขอใบอนุญาตอาคารพักอาศัยรวม ความสูงต้องไม่เกิน 23 เมตร (เดี๋ยวจะอธิบายในคราวหน้า) อาคารพื้นที่ประมาณไม่เกิน 2,000 ตร.ม. ตามกฎหมายกำหนด  ผังสีต้องอยู่ในบริเวณ สีส้ม สีน้ำตาล หรือสีแดง บางคนซื้อที่ดินผิดแปลง ผิดโซนสีอื่นไม่ได้ เช่นบริเวณพุทธมณฑลจะเป็นสีเขียว ได้ใบอนุญาตบ้านเดี่ยว 50 ตร.ว. เท่านั้น ผังสีแต่ละผังต้องดูตัวเลขย่อตามหลัง ซึ่งจะบอกได้ว่าสามารถสร้างได้สัดส่วนเท่าไหร่ 1:3, 1:7, 1:10

มีสูตรสำเร็จเพิ่มเติมดังนี้   

• รูปร่างที่ดินเป็นทรงสี่เหลี่ยม จะสี่เหลี่ยมอย่างไรก็ได้เพราะอาคารจะเป็นรูปสี่เหลี่ยมรับกับรูปร่างของอาคารพักอาศัยรวม
• ถนนหน้าโครงการควรมีขนาดกว้างตั้งแต่ 6 เมตรขึ้นไป เพื่อความสะดวกในการเข้าออกและความสูงของอาคารตามกฎหมาย เพราะขนาดความสูงกำหนดโดยความกว้างของถนนด้วย (จะกล่าวในภายหลัง)
• ขนาด 5 ชั้น ไม่ต้องมีลิฟต์ก็ได้ แต่ถ้า 5 ชั้นขึ้นไปควรมี พูดง่าย ๆ คือ 6-8 ชั้น   
• ทางรัฐศาสตร์ควรคำนึงถึงเพื่อนบ้านรอบข้างและการสานสัมพันธ์กับเจ้าหน้าที่ราชการด้วย   
• ขนาดห้องเฉลี่ยประมาณ 20 ตร.ม. ขึ้นไป รวมห้องน้ำไม่รวมระเบียง   
• ฝ้าเปลือย   
• แอร์, เครื่องทำน้ำอุ่น, เคเบิล   ทีวี, คีย์การ์ด
• การวางอาคารให้ร่มเย็น ถูกทิศลมและแดดร่มให้มากที่สุด   
• ระยะคุ้มทุนประมาณ 7-9 ปี   
• ราคาค่าก่อสร้าง ตร.ม. ละ 10,000 บาท   
• ราคาค่าออกแบบ จะเป็น % ของการก่อสร้าง   
• การเว้นรอบอาคาร เว้นรอบ 2 เมตร ไม่มีช่วงเปิด   
• ด้านที่มีช่องเปิด 6 วัน 3 เมตร   
• ที่ดินควรเลือกที่ทำเลดี คนเยอะ ๆ เช่น หลัง มรภ.จันทรเกษม  รัชดา ฯลฯ

ตารางค่าออกแบบ (แบบมืออาชีพทำ) ไม่ใช่แบบเด็กสมัครเล่น 

• ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 1 ปี  
• งบประมาณใน 100 ตร.ว. 8 ชั้น มีลิฟต์อยู่ที่ 18 ล้าน 1,500 ตร.ม., ตร.ม.ละ 1,200 บาท ไม่รวมที่ดิน ตกแต่งภายในอีกห้องละ 35,000 บาท
• พื้นระบบไร้คาน (post tension)

ประเภทของงาน 

• งานประเภทที่ 1 การออกแบบตกแต่งภายใน การออกแบบผลิตภัณฑ์สถาปัตยกรรมและครุภัณฑ์
• งานประเภทที่ 2 พิพิธภัณฑ์ อนุสาวรีย์ อาคารอนุสรณ์ที่มีแผนแบบวิจิตร อาคารทางศาสนา (วัด โบสถ์ วิหาร)  
• งานประเภทที่ 3 บ้านพักอาศัย อาคารประเภทโรงเรือนสลับซับซ้อนที่มีส่วนใช้สอยของอาคารหลายๆ ประเภท รวมกันตั้งแต่ 3 ประเภทขึ้นไป ทั้งนี้ไม่นับรวมงานประเภทที่ 1 และงานภูมิสถาปัตย์   
• งานประเภทที่ 4 โรงพยาบาล อาคารห้องปฏิบัติการ รัฐสภา ศาลาท้องถิ่น วิทยาลัย มหาวิทยาลัย หอสมุด โรงแรม โมเต็ล ธนาคาร อาคาร ชุดพักอาศัย โรงภาพยนตร์ สนามกีฬาในร่ม
• งานประเภทที่ 5 อาคารสำนักงาน อาคารสรรพสินค้า สถานที่กักกัน สถานที่พักฟื้น หอพัก โรงเรียน อาคารอุตสาหกรรม สถานบริการรถยนต์
• งานประเภทที่ 6 อัฒจันทร์ โรงพัสดุ คลังสินค้า อาคารจอดรถ ห้องแถว ตลาด

ฮวงจุ้ยคอนโด ซื้อเพื่อให้เช่า

   เปิดฮวงจุ้ยคอนโดมิเนียมซื้อเพื่อให้เช่า ฮวงจุ้ยแบบใด ถึงจะปล่อยเช่าได้ ปล่อยขายดี ทำกำไรตามเป้า

       เศรษฐกิจในยุคนี้หาใช่ไม่มีอะไรน่าลงทุน ถ้ามีเงินอยู่นิ่งๆ ไม่ได้ใช้อะไรแล้วไม่รู้จะลงทุนอะไร ฝากธนาคารก็ไม่คุ้มดอก ลงทุนต่างๆ นานาก็มีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาอย่างละเอียด 

ถ้าเป็นเช่นนั้น ลองมองหาที่อยู่อาศัยประเภท “คอนโดฯ ซื้อเพื่อให้เช่า” ดูสิ

จากดวงเมืองดาวเสาร์กำลังจะเข้าภพอริในปีนี้ นั่นหมายความว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์จะ “ชะลอตัว” ถึง 2 ปีเป็นอย่างน้อย

   สาเหตุที่ผมเชียร์คอนโดฯ มากกว่าอสังหาริมทรัพย์ชนิดอื่น เพราะว่าคอนโดเป็นที่อยู่อาศัยที่ “ถูกจริต” ของคนเมืองที่มีฐานะอยู่ในชนชั้นกลางมากที่สุด

การลงทุนไม่สูงมากนัก สามารถวางแผนการลงทุนระยะสั้นและระยะยาวได้ และยังสามารถลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยงได้อีกแต่การเลือกซื้อคอนโดฯ ต้องควรจะรู้หลัก “ฮวงจุ้ย” ด้วย เพื่อเอาไว้เป็นหลักในการพิจารณา ก่อนอื่นต้องรู้ก่อนว่าฮวงจุ้ยในการเลือกซื้อคอนโดฯ ให้เช่าต่างกับการเลือกคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยเล็กน้อย คืออยู่เองจะเอาที่ตัวเราเองชอบ แต่ถ้าเพื่อการลงทุนต้องเลือกในสิ่งที่คนส่วนใหญ่ชอบ

     กฎข้อแรก คือ พิจารณา “ชี่”

“ชี่” หมายถึงพลังแห่งการเคลื่อนไหว หมายถึงถนน รถไฟ รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน แม่น้ำ สนามบิน ในยุคสมัยนี้ต้องพิจารณาที่ “รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน”

  เพราะฉะนั้นถ้าคุณมีเงินลงทุนสักก้อนที่มากพอ คุณอาจจะเลือกคอนโดฯ ที่ๆ ใกล้รถไฟฟ้าก็ได้ ทั้งนี้ทั้งนั้นแต่ควรมองทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายที่กำลังจะเกิดในอนาคตไว้ด้วยเพราะถ้าซื้อคอนโดฯ โครงการดีๆ ในตอนนี้  ราคาจะถูกกว่าตอนที่คุณเริ่มเห็นเขาขุดถนนและเห็นตอหม้ออยู่มากพอสมควรและไว้ใจได้เลย ว่ารถไฟฟ้าสายต่างๆ ในอนาคตต้องเกิดอย่างแน่นอนเพราะเป็นเรื่องทางการเมือง เพราะใครขึ้นเป็นรัฐบาลต้องเร่งโครงการรถไฟฟ้า เพื่อได้คะแนนเสียงจากคนกรุง และได้ค่าต๋งอีกต่างหาก อย่างนี้แหละรัฐบาลไทยไม่ใช่ว่ารถไฟฟ้ากลางเมืองเท่านั้นที่น่าซื้อไว้ให้เช่า คอนโดฯ ที่ไกลหน่อย อย่างเช่น แถวบางกะปิ ก็น่าสนใจ เพราะมี “ชี่” จากคลองแสนแสบ “อุปถัมภ์”

       กฎข้อแรก คือ พิจารณา “ทิศ”

   ทิศ ในที่นี้ไม่ใช่ทิศตามธาตุของเจ้าของ แต่เป็นทิศที่เป็นกลางสามารถเข้ากับทุกคนได้ ผมมักเจอคำถามทองเกี่ยวกับคอนโดว่า “เลือกห้องทิศไหนดี”

   ทิศที่ดีสุดของคอนโดฯ ไร่ลำดับ คือ ทิศตะวันออก ทิศตะวันตก ทิศเหนือ ทิศใต้

ทิศตะวันออกจะได้แสงแดดธรรมชาติในตอนเช้า เพื่อใช้แสงสว่างและตากเสื้อผ้า และในช่วงบ่ายจะไม่ร้อนมาก มีแต่ลมเข้า

  ทิศตะวันตกจะได้แสงธรรมชาติตอนบ่าย ในช่วงเช้าถึงก่อนเที่ยงไม่ร้อนนัก และจะร้อนมากตอนบ่ายๆ มีลมจากทางตะวันตกพัดเข้าเป็นบางฤดู

  ทิศเหนือทิศใต้ แม้จะไม่มีปัญหาเรื่องความร้อน แต่มักมีปัญหาเรื่องแสงแดดที่ไม่ตกถึงห้อง ทำให้ห้องเกิดเชื้อราได้ง่าย ระบายอากาศได้ไม่ดีนัก

ส่วนเคล็ดลับอีกข้อที่ผมหวงมากที่สุดนั้น คือ ฤกษ์ยามในการนัดลูกค้ามาดูห้อง ไม่ใช่เรื่องของดวงดาว แต่เป็นหลักวิทยาศาสตร์ล้วนๆ

ห้องอยู่ในทิศตะวันออก ควรนัดลูกค้ามาดูห้อง ในช่วงบ่ายสองเป็นต้นไป เพราะว่าเป็นช่วงที่ห้องเริ่มจะเย็น ไม่ต้องเปิดแอร์อากาศก็สบายๆ และยังพอมีแสงสว่าง

ห้องอยู่ในทิศตะวันตก ควรนัดลูกค้ามาดูห้อง ในช่วงเช้าก่อนเที่ยง เป็นช่วงที่แสงแดดจากทิศตะวันตกยังไม่ตกกระทบมาที่ห้อง ห้องจะยังรักษาความเย็นสบาย

ส่วนทางทิศเหนือทิศใต้ ควรนัดลูกค้ามาดูห้องในเวลา 10.00-15.00น เพราะจะเป็นช่วงเวลาที่มีแสงมาก ทำให้ห้องดูมีแสงแดดและระบายอากาศดี

 ทั้งนี้ทั้งนั้นหากจะเลือกลงทุนคอนโดฯ เพื่อการเช่า ควรเลือกลงทุนในโครงการที่ไว้ใจได้ .

สัญญาเช่า...ที่พักอาศัย (Lisa ฉ.37/2552)

หัวข้อ: ความรู้ คู่คิด คือความรู้ทางกฏหมาย
 

โดย อ.ประมาณ เลืองวัฒนะวณิช   
น.บ. , น.บ.ท. , น.ม. (กฎหมายมหาชน)

             ปัจจุบันความต้องการที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ และเมืองใหญ่ๆ อย่างเชียงใหม่ ภูเก็ต ขอนแก่น โคราช หาดใหญ่ ฯลฯ พุ่งสูงปรี้ดปร้าดเลยนะครับ คุณผู้อ่าน Lisa ก็ลองสังเกตหมู่บ้านจัดสรร คอนโดมีเนียม อพาร์ทเม้นท์ แมนชั่น ทาวน์เฮ้าส์ ที่ผุดขึ้นมาแถวบ้านคุณสิครับ เยอะแยะไปหมดเลยใช่ไหมครับ? โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ก็ต้องบอกว่าใครเป็นนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ร่ำรวยไปตามๆ กันครับ

              อย่างไรก็ตามสำหรับคนที่เพิ่งจบการศึกษา หรือคนที่ยังไม่แน่ใจว่าชีวิตตัวเองจะอาศัยอยู่ที่ใดของโลกใบนี้ เช่นอาจจะไปอยู่ต่างจังหวัด หรือไม่ก็อาจจะทำงานหรือเรียนต่อต่างประเทศก็มักจะเช่าบ้านหรือเช่าคอนโดฯ อพาร์ทเม้นท์หรือแมนชั่นในช่วงที่อาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ๆ ซึ่งสัญญาเช่าที่พักอาศัยประเภทนี้นั้นมีรายละเอียดทางกฎหมายอย่างไรบ้าง ผมจะคุยกับคุณผู้อ่าน Lisa ในคอลัมน์ Woman & Law ฉบับนี้ครับ
เช่าที่พัก...ต้องทำสัญญาเช่า
              การเช่าที่พักหรืออาคารสำนักงาน คือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือสิ่งของที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ แตกต่างจากการเช่าสังหาริมทรัพย์ (โต๊ะ เก้าอี้ คอมพิวเตอร์ รถยนต์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องใช้สำนักงาน ฯลฯ) เพราะกฎหมายกำหนดให้การเช่าบ้าน อพาร์ทเม้นท์ ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมีเนียม ที่ดิน อาคารสำนักงาน ฯลฯ ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือเช่าให้ชัดเจน

              แถมยังต้องพิจารณาประเภทในการเช่าอีกด้วยครับ โดยหากเป็นการเช่าระยะสั้นๆ คือไม่เกิน 3 ปี เช่นเช่าห้องพัก เช่าหอพัก ฯลฯ ก็ทำสัญญา (กันเอง) ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า แต่ถ้าหากคุณต้องการเช่าพื้นที่ บ้าน ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน หรือที่ดินมากกว่า 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยนะครับ อย่างไรก็ตามไม่ว่าคุณจะผูกพันกับบ้านที่คุณเช่าแค่ไหน หรืออยากทำงานที่ตึกเดิมที่คุณเช่านานเพียงไรก็ตาม แต่กฎหมายกำหนดการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้งได้ไม่เกิน 30 ปี (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 540) ดังนั้นถ้าท่านอยากอยู่ต่อ ก็ต้องทำสัญญาใหม่นะครับ
สัญญาเช่า…ไม่จำเป็นต้องยาวยืด
               หลังจากที่คุณตกลงใจแล้วว่าจะเช่าบ้าน ที่ดิน ห้องพัก บ้านเช่า ตึกที่ทำงาน ฯลฯ แล้วก็ต้องถึงคราวทำสัญญาตามกฎหมายแล้วครับ…ใจเย็นๆและไม่ต้องกลัวว่าจะเสียเปรียบใครนะครับ สำหรับการทำสัญญาเช่า ไม่ใช่เรื่องใหญ่ ไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก และไม่จำเป็นต้องร่างข้อความให้ยาวเหยียดครับ ขอแค่ให้มีข้อความที่ระบุว่า…ใครเช่าอะไรจากใคร เวลายาวนานเท่าไร ค่าเช่าเท่าไหร่ แล้วมีการลงนามระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 537-538) เพราะข้อความในกฎหมายที่เกี่ยวกับ “การเช่า” ต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจนว่าใคร หรือฝ่ายไหนต้องรับผิดชอบอะไรบ้าง (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 546-563) ซึ่งใจความก็คือ “ผู้ให้เช่า” ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่สมบูรณ์และพร้อมใช้งาน ส่วน “ผู้เช่า” ก็ต้องจ่ายค่าเช่าและดูแลรักษาทรัพย์สินนั้นเสมือนเป็นทรัพย์ของตนครับ

              คุณผู้อ่านจะสังเกตได้ว่า สัญญาเช่าที่มีรายละเอียดเยอะแยะมากมายส่วนใหญ่เป็นเงื่อนไขเพิ่มเติมที่นอกเหนือจากกฎหมายที่ “ผู้ให้เช่า” เขาต้องการจาก “ผู้เช่า” ซึ่งถ้าไม่ขัดกับความสงบเรียบร้อยของสังคม กฎหมายก็อนุญาตทั้งนั้นแหละครับ ขึ้นอยู่กับว่าคุณผู้เช่าจะยอมรับเงื่อนไขเหล่านั้นไหม

หลังเช่าแมนชั่น 1 ปี...ต่อสัญญาอัตโนมัติ ?

                โดยส่วนใหญ่การเช่าที่พักอาศัยประเภทบ้านเช่า อพาร์ทเม้นท์ ทาวน์เฮ้าส์ แมนชั่น คอนโดมีเนียม หอพักก็จะไม่ทำสัญญากันเกิน 3 ปี เพราะอย่างที่ผมเรียนไปตั้งแต่แรกว่าหากเป็นการเช่าเกิน 3 ปี ก็ต้องไปทำสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครับ ซึ่งเท่าที่สังเกต เขาก็จะทำสัญญาปีต่อปีครับ

                ในกรณีที่พ้นปีสัญญาไปแล้ว เช่นทำสัญญาเช่าปีต่อปี พอขึ้นปีที่สองของการเช่าแล้วผู้เช่าและผู้ให้เช่าก็ไม่ต่อสัญญาระหว่างกันเป็นเรื่องเป็นราว ขณะที่ผู้เช่าก็ยังอาศัยอยู่ที่ห้องนั้นหรือว่าบ้านหลังนั้นโดยที่ผู้ให้เช่าก็ไม่ทักท้วง ถือว่าเป็นการต่อสัญญากันอัตโนมัติ (ตามเงื่อนไขเดิม คือค่าที่พัก หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ) โดยไม่มีกำหนดเวลาเลยนะครับ (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 570)

               อย่างไรก็ตามในกรณีที่ไม่ต่อสัญญาเป็นเรื่องเป็นราว ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยากจะบอกเลิกสัญญาเช่าก็สามารถทำได้ โดยต้องแจ้งให้คู่สัญญาทราบล่วงหน้า เช่นถ้าจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือนก็บอกล่วงหน้าก่อน 1 เดือน ไม่จำเป็นต้องบอกล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 566) เมื่อบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขนี้แล้ว สัญญาเช่าก็เป็นอันสิ้นสุดครับ

                  ในทางกฎหมายนั้นไม่ว่าจะเป็นสัญญาใดๆ ก็ตามคุณผู้อ่านควรจะต้องพิจารณารายละเอียดให้รอบคอบนะครับ ส่วนคุณผู้อ่านท่านใดที่ใช้สัญญาใจในการเช่าหรือให้เช่าที่พักอาศัยคงต้องคุยกันอีกยาวครับ ดังนั้นหากจำเป็นต้องทำสัญญาระหว่างกันเมื่อใด ก็ขอให้ทำสัญญากันให้ถูกต้องตามกฎหมายเป็นดีที่สุดครับผม

การสร้างอพาร์ตเมนต์ : กฎหมายที่เกี่ยวข้อง การตรวจสอบโซน สถานที่ตั้ง

           การจะก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่านั้น ควรเริ่มพิจารณาจากสถานที่ตั้ง กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย พิจารณารูปแบบการก่อสร้าง รูปแบบอาคาร จำนวนห้องพัก ความสูง (จำนวนชั้น) ระยะคืนทุน เงินลงทุน และอื่นๆ แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งที่จะต้องพิจารณาเป็นลำดับแรก ๆ ก็คือกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอพาร์ตเมนต์ มีดังนี้
  
      กฎหมายผังเมือง โดยต้องตรวจสอบว่าที่ดินที่จะก่อสร้างอพาร์ตเมนต์นั้นอยู่ในบริเวณโซนพื้นที่สีส้ม สีน้ำตาล หรือสีแดง บางคนซื้อที่ดินผิดแปลง ผิดโซนสีอื่นก็ก่อสร้างไม่ได้นะครับ เช่นบริเวณพุทธมณฑลเป็นโซนพื้นที่สีเขียว ได้รับอนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวขนาดไม่น้อยกว่า 50 ตร.ว. เท่านั้น โซนพื้นที่สีแต่ละโซนต้องดูตัวเลขย่อตามหลังด้วย ซึ่งจะบอกให้ทราบว่าสามารถสร้างได้ในสัดส่วนเท่าไหร่ เช่น 1:3, 1:7, 1:10 เป็นต้น

     กฎหมายควบคุมอาคาร โดย พิจารณาระยะถอยร่นของอาคาร กรณีที่ดินติดถนนต้องร่นดังนี้ ถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ร่นจากจุดกึ่งกลางถนน 6 เมตร, ถนนสาธารณะกว้าง 10-20 เมตร ร่นจากเขตถนน 1 ใน 10 ของความกว้างถนน, ถนนสาธารณะกว้างเกิน 20 เมตร ต้องร่นจากเขตถนนไม่น้อยกว่า 2 เมตร

กรณีใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ ต้องมีระยะถอยร่นดังนี้ แหล่งน้ำมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ร่น 3 เมตร, แหล่งน้ำมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ร่น 6 เมตร, ถ้าใกล้น้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง, ทะเลสาบ, ทะเล ต้องถอยร่นไม่น้อยกว่า 12 เมตร   

กรณีติดแนวเขตที่ดินของบุคคลอื่น ถ้าเป็นผนังทึบมีระยะถอยร่น 0.5 เมตร ผนังที่มีช่องเปิดประตูหน้าต่าง, ระเบียง, เฉลียง ชั้น 1-2 ร่น 2 เมตร และชั้น 3 ขึ้นไป ต้องร่น 3 เมตร   

ส่วนเรื่องการออกแบบส่วนประกอบของอพาร์ตเมนต์นั้น กฎหมายกำหนดพื้นที่ใช้สอยในห้องพัก ต้องไม่ น้อยกว่า 20 ตร.ม. มีทางเดินกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร ถ้าเป็นบันไดหลัก ต้องมีความกว้างของบันไดไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร ความกว้างชานพักต้องไม่น้อยกว่าความกว้างบันได, พื้นที่หน้าบันได ต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร ลูกนอนกว้างไม่น้อยกว่า 0.25 เมตร ลูกตั้งสูงไม่น้อยกว่า 0.18 เมตร   

ถ้าเป็นบันไดหนีไฟ ต้องมีความกว้างของบันไดไม่น้อยกว่า 0.90 เมตร ความกว้างชานพักต้องไม่น้อยกว่าความกว้างบันได พื้นที่หน้าบันได ต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร ลูกนอนกว้างไม่น้อยกว่า 0.22 เมตร ลูกตั้งสูงไม่น้อยกว่า 0.18 เมตร   

        กฎหมายภาษีอากร เรื่องภาระทางภาษีสำหรับธุรกิจอพาร์ตเมนต์ก็มี ส่วนสำคัญไม่น้อย ควรจะต้องมีการวางแผนทางภาษีอากรให้ดีก่อน ทั้งนี้เพื่อให้สามารถนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดมาคำนวณก่อน และเพื่อป้องกันมิให้ภาระทางภาษีค้างจ่าย ซึ่งจะทำให้กรมสรรพากรอาจเรียก เก็บย้อนหลังได้

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

แก่นหลักของสัญญาซื้อขายจะต้องประกอบด้วยข้อความสำคัญ ๆ ดังต่อไปนี้

   ประการที่ 1 ข้อความที่ระบุว่า เป็น สัญญาซื้อขาย ทั้งนี้เพราะเป็นการลงนามเพื่อการซื้อและการขายมิใช่เพื่อการอื่นใด (การระบุเป็นสัญญาจะซื้อจะขายก็เช่นกันครับ)

   ประการที่ 2 ข้อความบ่งชัดว่า ใครเป็นผู้ซื้อ ที่อยู่หรือภูมิลำเนาของผู้ซื้อที่สามารถติดต่อได้

   ประการที่ 3 ใครเป็นผู้ขาย นั่นคือเจ้าของที่ดินและบ้านที่ทำสัญญาซื้อขายนั่นเอง หากนิติบุคคลเป็นผู้ขาย จะมีข้อความระบุถึงกรรมการผู้จัดการหรือกรรมการผู้จัดการที่มีอำนาจทำสัญญาแทนนิติบุคคลนั้น รวมทั้งระบุหมายเลขจดทะเบียนของนิติบุคคลไว้ด้วย ในกรณีซื้อจากโครงการต้องตรงตามที่โฆษณาไว้ ในกรณีเป็นนิติบุคคลควรตรวจสอบความน่าเชื่อถือ ดูการกู้เงินจากสถาบันการเงินต่าง ๆ รวมถึงข่าวสารตามหน้าหนังสือพิมพ์ และที่อยู่ซึ่งสามารถติดต่อได้

   ประการที่ 4 ข้อความที่ระบุชัดเจนถึงทรัพย์สินที่ขายว่าคืออะไรอย่างชัดเจนอ้างอิงได้ โดยต้องระบุว่าเป็นโฉนดเลขที่เท่าใด ตั้งอยู่ในท้องที่ใด มีเนื้อที่เท่าไร กี่ไร่ กี่งาน และกี่ตารางวา หากเป็นการซื้อขายพร้อมบ้านต้องระบุรูปทรงของบ้านด้วย หรือมีแบบอาคารเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ก็ดีมากขึ้น 

   ประการที่ 5 ต้องระบุชัดเจนถึงราคาของที่ดินและบ้านที่จะซื้อจะขายนั้น ทั้งนี้ราคาที่ระบุในสัญญาจะเป็นราคาคงที่ในวันที่เซ็นสัญญา ไม่ว่าราคาตลาดจะเปลี่ยนแปลงขึ้นลงอย่างไรก็ตาม 

   ประการที่ 6 ข้อความระบุถึงการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อนั้นย่อมโอนให้ผู้ซื้อตั้งแต่"ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน" แต่จะมีผลตามกฎหมายนั้นก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินก่อน ในการโอนกรรมสิทธิ์จะระบุผู้รับผิดชอบค่าโอนด้วยซึ่งมักจะเป็นผู้ซื้อที่จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและปรับปรุงเป็นออกค่าใช้จ่ายฝ่ายละครึ่งหนึ่ง สัญญาซื้อขายที่ดีจะต้องมีความชัดเจนในเรื่องนี้ 
ข้อนี้สำคัญมาก เพราะกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายเปลี่ยนเจ้าของด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ดำเนินการโดยเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกบ้าน หรือบรรดาบ้านจัดสรรทั้งหลาย หากจะรับโอนกันได้ บ้านต้องสร้างเสร็จตามสัญญา ตรงนี้เป็นข้อได้เปรียบของสินค้าประเภทบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย บ้านพร้อมอยู่ กระทั่งบ้านมือสอง และบ้านประมูล เพราะบ้านสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อมีความเสี่ยงที่จะตกอยู่ในภาวะซื้อบ้านไม่ได้บ้านน้อยมากครับ

   ประการที่ 7 ข้อบังคับจากกฎหมายแพ่งว่าด้วยการซื้อขาย ซึ่งอนุญาตให้คู่สัญญาทำสัญญากันว่าจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิ์ก็ได้ด้วย ทั้งนี้ความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องหรือเพื่อการรอนสิทธิ์นั้นเป็นเรื่องของผู้ขาย กรณีอย่างนี้จะเกิดกับการซื้อบ้านมือสอง หรือบางทีซื้อบ้านทิ้งดาวน์ แต่การซื้อบ้านใหม่สร้างเสร็จ หรือบ้านผ่อนดาวน์ จะไม่มีเรื่องแบบนี้ หากเป็นลักษณะการทำสัญญาค้ำประกันดูแลตัวบ้านโดยกำหนดระยะเวลาประมาณ 1-3 ปีไว้

ในกรณีบ้านพร้อมอยู่ บ้านทิ้งดาวน์ บ้านมือสองต่าง ๆ ความรับผิดชอบเพื่อความชำรุดบกพร่องเป็นเรื่องที่ต้องใส่ใจ ทั้งนี้หมายความถึงทรัพย์สินที่ซื้อขายกันนั้นชำรุดบกพร่องอย่างใดอย่างหนึ่ง อันเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันผู้ซื้อมุ่งจะใช้เป็นปกติ หรือประโยชน์ที่เป็นความมุ่งหมายแห่งสัญญานั้นเอง กฎหมายแพ่งระบุชัดเจนว่า ให้ใช้บังคับถึงแม้ว่าผู้ขายรู้อยู่แล้วหรือไม่รู้ว่าความชำรุดบกพร่องนั้นมีอยู่ในตอนทำสัญญาซื้อขายกัน การให้ใช้บังคับก็คือผู้ซื้อไม่สามารถท้วงติงสภาพของบ้านได้ ในเงื่อนไขต่อไปนี้

ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขายว่า มีความชำรุดบกพร่อง หรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชน หมายความว่า หากประมาทไม่ตรวจสอบให้ดี ผู้ซื้อก็ต้องรับผิดชอบเอง

ความชำรุดบกพร่องนั้นเห็นประจักษ์ (เห็นชัด ๆ ตำหูตำตา)ในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อนหรือท้วงติง

การซื้อขายนั้นเป็นการซื้อทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด (ตรงนี้ต้องเข้าใจว่าการซื้อบ้านจากการประมูลขายทอดตลาดนั้น ควรจะไปตรวจดูสภาพบ้านก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะผู้ขายไม่ต้องรับผิดชอบหากบ้านชำรุด)

สำหรับกรณีความรับผิดเพื่อการรอนสิทธินั้น การซื้อบ้านสร้างเสร็จเป็นการเลี่ยงเรื่องนี้โดยตรง เป็นการป้องกันซื้อบ้านแล้วไม่ได้โอน เพราะบ้านติดจำนอง หรือยังไม่ได้ถ่ายถอน

แต่กระนั้นก็ควรตรวจสอบให้ละเอียดว่าโฉนดปลอดจำนองหรือไม่ ในกรณีมีโฉนดตัวจริงดูได้จากหลังโฉนดจะมีการเขียนเอาไว้

อย่าลืมว่าการรอนสิทธินั้นหากผู้ซื้อรู้อยู่แล้วว่าบ้านหรือที่ดินที่จะซื้อนั้นมีการรอนสิทธิหรือมีผู้รบกวนสิทธิอยู่แล้ว ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบเอง การซื้อบ้านที่มีภาระติดจำนองจะต้องเจรจารายละเอียดกันให้ดี ว่าจะปลอดภาระจำนอง จะโอนและจะจำนองกู้เงินใหม่อย่างไร 

   ประการที่ 8 ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับพื้นที่ดิน โดยปกติการซื้อขายบ้านพร้อมอยู่มักจะไม่ค่อยมีปัญหานี้ โดยเฉพาะบ้านในโครงการบ้านจัดสรร แต่ถ้าหากผู้ซื้อรอบคอบมีการตรวจสอบรังวัดซ้ำกับหมุดหลักเขต และมีที่ดินขาดหรือเกินเกิดขึ้น กฎหมายให้สิทธิ์ไว้ว่า ในกรณีที่ดินเกินผู้ขายไม่สามารถเพิ่มราคาได้ 
แต่ใน"กรณีที่ดินขาดผู้ซื้อสามารถขอให้ผู้ขายลดราคาได้" ดังนี้

กรณีที่ 1 ถ้าหากขาดหรือเกินจำนวนพื้นที่ในสัญญาเกินกว่าร้อยละห้าของที่ดินทั้งหมด ผู้ซื้อจะไม่ซื้อหรือขอให้ลดราคาลงตามส่วนได้ ถ้าบอกปัดไม่ซื้อผู้ขายจะต้องคืนเงินให้ หากจดทะเบียนโอนแล้วก็โอนคืน หากผู้ซื้อจะซื้อยังมีสิทธิขอให้ลดราคาตามส่วนได้

กรณีที่ 2 ที่ดินที่ขาดหรือเกินนั้น หากผู้ซื้อทราบก่อน จะมิได้ทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งมิได้จำกัดว่าจะเกินกว่าร้อยละห้าหรือไม่ โดยถือเจตนาการใช้ประโยชน์ของผู้ซื้อเป็นสำคัญว่าถ้ารู้ก่อนจะไม่ซื้อ อายุความในกรณีที่ดินขาดหรือเกินนี้ 1 ปี นับแต่วันส่งมอบ 

ซื้อบ้านแล้วได้บ้านแน่ หากนำหลักการทั้ง 8 ประการนี้ไปปฏิบัติอย่างเคร่งครัด 

ภาระภาษีของนิติบุคคลอาคารชุด

        คนรุ่นใหม่ที่เริ่มต้นทำงานหรือทำงานมานานแล้วก็ตาม มักจะชอบการเดินทางที่รวดเร็วสะดวกต่อการติดต่อธุรกิจหลายคนพยายามที่จะให้การติดต่อธุรกิจให้รวดเร็วขึ้นจึงเลือกที่จะหาที่อยู่อาศัย ที่ทำงาน ให้ใกล้ที่สุด เพื่อสะดวกต่อการติดต่อสื่อสารหรือการเดินทางจากที่หนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง 
      
        นักธุรกิจรุ่นใหม่จะเลือกที่จะเดินทางที่ใช้ระยะเวลาสั้นๆ ประหยัดเวลา ประหยัดน้ำมันที่มีราคาแพงอยู่ในขณะนี้ และคงแพงขึ้นในอนาคตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เมื่อเลือกที่จะเดินทางให้ใกล้ก็ต้องเลือกที่อยู่อาศัยในราคาพอเหมาะกับกระเป๋าของตนเอง
      
        หากต้องการเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ราคาที่ไม่แพงมากนักก็ต้องอยู่ชานเมืองแต่การเดินทางไม่สะดวกต้องตื่นแต่เช้ากลับค่ำ หลายคนจึงเลือกที่จะซื้ออาคารชุดหรือ Condo เนื่องจากอยู่ในเมืองในราคาที่ยอมรับได้ การอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็มักจะซื้ออาคารชุดอยู่อาศัยในเมืองที่มองว่าเป็นเรื่องของความสะดวกสบายต่อการเดินทางไม่ต้องตื่นเช้ามากนัก
      
        อาคารชุดหรือ Condo เป็นที่อยู่อาศัยที่มีผู้อยู่อาศัยจำนวนมากที่อยู่ภายในตึกหรืออาคารเดียวกัน ซึ่งต้องมีกฎเกณฑ์ ระเบียบควบคุมผู้อยู่อาศัยให้มีระเบียบเรียบร้อย อยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข ผู้ที่เข้าซื้ออาคารชุดจะมีสิทธิในกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือห้องพักของตนเอง ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล
      
        แต่ในขณะเดียวกันก็ยังมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกันของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด เช่น ทางเดิน สระว่ายน้ำ ลิฟต์ บันไดเลื่อน การจัดระเบียบให้ผู้อยู่อาศัยมีระเบียบเรียบร้อยได้นั้นต้องอาศัยผู้ดูแลอาคารชุด ซึ่งเราจะเรียกว่า "นิติบุคคลอาคารชุด" ที่เกิดจากผู้อยู่อาศัยร่วมกันจัดตั้งขึ้นแล้วไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน โดยมีหน้าที่ดูแลรักษาความสะอาด ความเป็นระเบียบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด
      
        โดยมีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาดูแลภายในอาคาร ซึ่งอาจจะมีบุคลากรหลายคนด้วยกัน ซึ่งบุคลากรเหล่านี้ต้องมีการว่าจ้าง มีการจ่ายค่าจ้าง เงินเดือน เพื่อเข้ามาดูแลในอาคารชุด ดังนั้นผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของอาคารชุดจะต้องมีการจ่ายเงิน เพื่อนำไปจ่ายค่าจ้างบุคลากรเหล่านี้ และนำไปจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นภายในอาคารชุด ซึ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ ค่าดูแลระบบลิฟต์
      
        เงินที่เรียกเก็บจากเจ้าของอาคารชุดในแต่ละห้องจะเรียกเก็บในนามของ "นิติบุคคลอาคารชุด" ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 เงินที่เรียกเก็บมักจะเรียกเก็บอยู่ 2 ประเภทด้วยกัน คือ เงินกองทุน และค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากผู้อยู่อาศัย เพื่อนำมาจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ ข้างต้น
      
        การจัดตั้ง "นิติบุคคลอาคารชุด" จึงเป็น "นิติบุคคล" ประเภทหนึ่ง แต่มิใช่นิติบุคคลตามประมวลรัษฎากร จึงเกิดปัญหาขึ้นมาว่า เงินกองทุน หรือเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เรียกเก็บจากผู้อยู่อาศัยจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีอากร       
        เนื่องจาก "นิติบุคคลอาคารชุด" ไม่ใช่นิติบุคคลตามประมวลรัษฎากรจึงไม่ต้องนำเงินได้ดังกล่าวมาเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล อีกประเด็นหนึ่งถูกพิจารณาว่า เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เรียกเก็บจากเจ้าของ ห้องชุดจะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่ กรณีนิติบุคคลอาคารชุดจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แล้วย่อมมีฐานะเป็นนิติบุคคลแยกต่างหากจากเจ้าของห้องชุด และการกระทำการเรียกเก็บเงินกองทุน เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าสาธารณูปโภคจากเจ้าของห้องชุด เพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด จึงไม่อยู่ในความหมายของคำว่า "บริการ" ตามมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร
      
        ดังนั้น นิติบุคคลอาคารชุดนั้น ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร ทั้งนี้ ตามคำวินิจฉัยของคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีอากรที่ 33/2540 วินิจฉัยว่า นิติบุคคลอาคารชุดที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ซึ่งกระทำกิจการเฉพาะตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ ยังไม่เข้าลักษณะเป็นผู้ประกอบการที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่ต้องนำเงินกองทุน ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าสาธารณูปโภคที่เป็นค่าไฟฟ้า น้ำประปา โทรศัพท์ ที่จำเป็นอย่างอื่นที่เรียกเก็บจากเจ้าของห้องชุดมารวมคำนวณเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

1. นิติบุคคลอาคารชุดต้องกระทำกิจการเฉพาะ เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางหรือกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ตามที่กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดไว้      
2. นิติบุคคลอาคารชุดต้องไม่กระทำกิจการใดนอกเหนือจากวัตถุประสงค์ตามที่กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนดไว้      
3. นิติบุคคลอาคารชุดต้องไม่ขายสินค้าหรือให้บริการใดกับบุคคลอื่น ซึ่งมิใช่เจ้าของห้องชุดนั้น      
4. กิจการตามวัตถุประสงค์ตาม 1. ต้องเป็นกิจการ ซึ่งตามปกติวิสัยในการจัดการดูแลรักษาอาคารชุดเป็นกิจการที่จำเป็น และสมควร

        อย่างไรก็ดี เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดได้กระทำกิจการอื่น นอกจากการเรียกเก็บเงินกองทุนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งกิจการนั้น อยู่นอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่พระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดไว้หรือขายสินค้าหรือบริการให้แก่ผู้ที่มิใช่เจ้าของห้องชุด

        เช่น ค่าสันทนาการ ค่าส่งแฟกซ์ ค่าถ่ายเอกสาร ค่าล้างรถ รายได้ค่าบริการแม่บ้านทำความสะอาด เป็นต้น การประกอบกิจการอื่นๆ นั้น เข้าลักษณะเป็นกิจการที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม หากรายรับมีมูลค่าเกินกว่า 1,800,000 บาทต่อปีนิติบุคคลอาคารชุดฯ นั้นต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม และมีหน้าที่เสียภาษีมูลค่าเพิ่มจากรายรับที่ได้จากกิจการดังกล่าวด้วย 

การหักภาษี ณ ที่จ่าย

นิติบุคคลอาคารชุด/นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นนิติบุคคลตามกฏหมายอาคารชุด/กฎหมายจัดสรรที่ดินไม่เข้าลักษณะป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร จึงไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้ ดังนั้นไม่ต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด. 50 51 แต่เมื่อจ่ายเงินให้ผู้อื่นยังมีหน้าที่ต้องหัก ณ ที่จ่ายตามกฏหมาย เนื่องจากเป็นนิติบุคคลอื่นซึ่งกฏมายกำหนดให้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายอยู่ ดังนี้นจึงต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด. 1 2 3 53 54 แล้วแต่กรณี

กฎหมายคดีผู้บริโภค

          การฟ้องคดีผู้บริโภค มีลักษณะเฉพาะหลายอย่างที่แตกต่างจากการฟ้องคดีทั่ว ๆ ไป คือ ศาลที่มีอำนาจพิจารณาคดี แยกเป็น 2 กรณี ได้แก่ คดีที่ผู้บริโภคฟ้องผู้ประกอบธุรกิจ จะต้องฟ้องต่อศาลที่ผู้ประกอบการมีภูมิลำเนาอยู่ในเขตอำนาจ และคดีที่ผู้ประกอบธุรกิจฟ้องผู้บริโภค มาตรา 17 ได้บัญญัติว่า หากผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิฟ้องได้ที่ศาลซึ่งผู้บริโภคมีภูมิลำเนาเท่านั้น
  
         เงื่อนไขเกี่ยวกับเอกสารสัญญานั้น กำหนดว่าคดีที่กฎหมายบัญญัติให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เช่น การซื้อขายสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเกินกว่า 200,000 บาทขึ้นไป ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 กำหนดว่าหากจะฟ้องร้องกันได้ จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือมีการวางมัดจำหรือชำระหนี้บางส่วน แต่สำหรับกฎหมายคดีผู้บริโภคแล้ว แม้จะไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้บริโภคก็ยังสามารถฟ้องคดีให้ผู้ประกอบธุรกิจรับผิดชำระหนี้ได้
  
         ส่วนคดีที่มีกฎหมายกำหนดให้ต้องทำสัญญาตามแบบ เช่น สัญญาเช่าซื้อที่กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือ หากผู้บริโภคได้วางมัดจำ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว แม้จะมิได้ทำเป็นหนังสือก็ตาม ผู้บริโภคก็ยังสามารถฟ้องร้องให้ผู้ประกอบธุรกิจ จัดทำหนังสือสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนด หรือชำระหนี้เป็นการตอบแทนได้
  
        เรื่องของค่าฤชาธรรมเนียม กฎหมายคดีผู้บริโภค บัญญัติยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทุกชนิดให้แก่ผู้บริโภค หรือผู้มีอำนาจฟ้องแทนฯ เป็นการทั่วไป
  
         สำหรับคำฟ้องในคดีผู้บริโภค นั้นนอกจากจะต้องทำเป็นหนังสือแล้ว กฎหมายยังกำหนดว่าสามารถฟ้องโดยวาจาได้ (ทางศาลจะมีเจ้าพนักงานคดีผู้บริโภค ให้ความช่วยเหลือในการเขียนคำฟ้อง) คำฟ้องต้องชัดเจน ไม่คลุมเครือ หลังจากฟ้องคดีผู้บริโภคถ้ามีการฟ้องเพิ่มเติม หรือฟ้องแย้ง คำร้องสอดเข้ามาในคดี หรือศาลสั่งให้รวมคดีแพ่งเข้ากับคดีผู้บริโภคก็ให้ถือว่าฟ้องเหล่านั้น เป็นคดีผู้บริโภคด้วยแม้เนื้อหาอาจไม่ใช่คดีผู้บริโภคโดยตรง
  
          ส่วนเรื่องของอายุความในการฟ้องคดี ผู้บริโภคนั้น ถ้าคดีที่ความเสียหายต้องใช้เวลาในการแสดงผล หรือกรณีความเสียหายที่เกิดขึ้นต่อชีวิต ร่างกาย สุขภาพ ผู้บริโภค หรือผู้มีอำนาจฟ้องคดีแทนอาจใช้สิทธิเรียกร้องภายใน 3 ปี นับแต่วันที่รู้ถึงความเสียหาย และรู้ตัวผู้ประกอบธุรกิจที่ต้องรับผิด แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันรู้ถึงความเสียหาย คดีเรียกค่าเสียหายทั่วไปถ้าเป็นคดีตามกฎหมายความรับผิดในสินค้าไม่ปลอดภัย จะมีอายุความในการฟ้องร้องคดี 3 ปี นับแต่รู้ถึงความเสียหาย และรู้ตัวผู้ประกอบการที่ต้องรับผิด หรือ 10 ปีนับแต่วันที่ขายสินค้า  
  
           คดีที่ผู้ประกอบธุรกิจเป็นโจทย์  เช่นคดีที่ผู้ประกอบธุรกิจธนาคารพาณิชย์ฟ้องลูกค้าให้ชำระหนี้หรือบริการ คดีโทรคมนาคม โทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต บริการสื่อสารอื่น ๆ ธุรกิจสาธารณูปโภค คดีบัตรเครดิตหรือบริการสินเชื่อส่วนบุคคล กองทุนให้กู้ยืมเพื่อการศึกษา คดีที่นิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลบ้านจัดสรรฟ้องบังคับเจ้าของอาคารชุดหรือบ้านจัดสรรให้รับผิดในค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ล้วนเป็นคดีผู้บริโภคทั้งสิ้น.

เช่าที่ดินประกอบกิจการต้องดูให้ดี....!

     ที่ดินเป็นทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ แต่ก็สามารถจำหน่ายจ่ายโอนได้ โดยการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่กัน นอกจากนี้ยังสามารถนำที่ดินออกให้เช่า เพื่อให้บุคคลอื่นทำประโยชน์ได้อีกทางหนึ่ง

     การเช่าที่ดินนั้นกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือจึงจะสมบูรณ์ แต่ในกรณีที่ตกลงเช่าที่ดินเกินกว่า 3 ปี   จะต้องจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่ดินต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่ จึงจะบังคับได้ตามสัญญาเช่าเรื่องของเงื่อนไขในสัญญาเช่านั้น ก็แล้วแต่ว่าคู่สัญญาจะตกลงกันอย่างไร หากข้อกำหนดในสัญญาเช่านั้นไม่ขัดหรือแย้งกับกฎหมาย ก็จะสามารถใช้บังคับได้ตามสัญญาเช่านั้น แต่หากมีข้อกำหนดบางข้อขัดกับกฎหมายแล้ว ข้อกำหนดในสัญญาเช่านั้นจะตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันและไม่สามารถบังคับคู่สัญญาได้ส่วนในเรื่องของสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ในที่ดินที่เช่านั้น แม้ว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นจะมีลักษณะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง (เป็นทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้) จะถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่ จะต้องพิจารณาว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นใครเป็นผู้ก่อสร้าง หากผู้ให้เช่าเป็นผู้ก่อสร้าง สิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ก็จะตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่า แต่หากผู้เช่าเป็นผู้ก่อสร้าง ก็จะต้องพิจารณาต่อไปอีกว่า ขณะก่อสร้างผู้เช่ามีสิทธิที่จะปลูกสร้างหรือไม่ หากก่อสร้างโดยไม่มีสิทธิ สิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ก็จะตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และถือว่าผู้ให้เช่าที่ดินเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ด้วยแต่หากขณะก่อสร้างผู้เช่ามีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ ก็จะเข้าข้อยกเว้นเรื่องส่วนควบ และกฎหมายถือว่าผู้เช่าเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นและเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผลทางกฎหมายที่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างจะแตกต่างกัน กล่าวคือ หากสิ่งปลูกสร้างนั้นตกเป็นส่วนควบของที่ดินแล้ว ผู้เช่าจะไม่สามารถรื้อถอน หรือเคลื่อนย้าย ทำให้เสียหาย หรือเสื่อมค่าลงไปได้ หาก  ผู้เช่ากระทำการดังกล่าวลงไป ก็อาจมีความเป็นได้ แต่หากสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินแล้ว ผู้เช่าก็สามารถที่จะรื้อถอน เคลื่อนย้าย ทำให้ เสียหาย หรือเสื่อมค่าลงไปได้ เพราะถือว่าสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ เป็นของผู้เช่า ในทางกลับกันหากผู้ให้เช่ากระทำการดังกล่าวข้างต้น ก็อาจเป็นความผิดต่อผู้เช่าได้เช่นกัน
      แต่ทั้งนี้จะต้องพิจารณาข้อกำหนดในสัญญาเช่าอีกว่า มีการกำหนด ในเรื่องของสิ่งปลูกสร้างไว้อย่างไรบ้าง หากมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ที่แตกต่างไปจากหลักในเรื่องส่วนควบในที่ดินแล้ว ก็ต้องถือปฏิบัติตามนั้น เช่นกรณีเข้าข้อยกเว้นเรื่องส่วนควบ แต่ข้อกำหนดในสัญญากำหนดให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ก็จะตกเป็นของผู้ให้เช่าตามสัญญาทันที ผู้เช่าจะทำการรื้อถอนไม่ได้เด็ดขาด
   
     ดังนั้นการเช่าที่ดินก็ควรทำเป็นหนังสือและควรมีข้อกำหนดเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างที่จะมีขึ้นในอนาคต โดยต้องระวังว่าข้อกำหนดในสัญญานั้น ๆ ต้องไม่ขัดกับกฎหมาย

แนวโน้มด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 นี้จะเป็นไปในทิศทางไหน ?

           ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส(AREA) ได้เผยถึงภาพรวมให้ได้รับรู้ข้อมูลที่น่าจะเป็นไปเพื่อที่จะได้รับมือได้ทัน

           ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่น่าสนใจด้วยกัน 8 ประการ ประกอบด้วย

1. ปี 2555 นี้ โครงการเปิดใหม่จะยังมีจำนวนใกล้เคียงกับปี 2554 และ หากเศรษฐกิจของประเทศเฟื่องฟูมากขึ้น โอกาสที่การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ จะมีมากขึ้นตาม
2. ขณะที่โอกาสที่เกิดฟองสบู่เกิดขึ้นนั้น จะมีไม่มากนัก ยกเว้นเพียงบางโครงการ ที่อาจจะประสบปัญหา เนื่องจากการอำนวยสินเชื่อในราคาที่สูงเกินจริง และผู้กู้ไม่สามารถผ่อนต่อได้
3. ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มห้องชุดมือสองที่อยู่ใจกลางเมือง ยังคงเพิ่มขึ้นตามการเกิดเพิ่มของห้องชุดริมรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ขณะที่ห้องชุดราคาถูก ที่ยังเหลืออยู่มากมายนั้น ราคาคงไม่เพิ่มขึ้น เพราะการบำรุงรักษาไม่ดีนั่นเอง
4. สถานการณ์น้ำท่วม ปี 2554 ส่งผลต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไประยะหนึ่ง นอกจากรายได้ลด ก็ยังพบความวิตกกังวลกับภัยธรรมชาติ ซึ่งคาดว่ากำลังซื้อจะกลับมาประมาณไตรมาส 3 ของปี 2555 และปัญหานี้จะไม่ส่งผลกระทบระยะยาว เพราะเชื่อว่าโอกาสจะเกิดน้ำท่วมซ้ำ จะไม่เกิดขึ้นอีก แต่อาจจะพิจารณาปรากฏการณ์ฝนแล้งในอนาคตได้เช่นกัน
5. นอกจากนี้ ผู้ประกอบการจะกระจายการลงทุนไปพัฒนาโครงการอาคารชุด แทนที่อยู่อาศัยแนวราบ และในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม หรือ ได้รับผลกระทบน้อย จะได้รับความนิยมจากผู้บริโภคมากขึ้น
6. แนะผู้ประกอบการควรมีแนวทางกระจายความเสี่ยงไปพัฒนาพื้นที่ในส่วนภูมิภาค โดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่มากขึ้น เช่น ชลบุรี หัวหิน เชียงใหม่ ภูเก็ต นครราชสีมา และขอนแก่น รวมทั้งการกระจายไปต่างประเทศที่มีโอกาสสูง เช่น อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ ตามการเปิดพรมแดนเศรษฐกิจประเทศในอนาคต
7. ราคาที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่ นอกจากไม่ลดราคาแล้ว ยังจะมีแนวโน้มปรับราคาสูงขึ้นอีก เนื่องจากต้นทุนวัสดุ และค่าแรงงานที่สูงขึ้น
8. ผู้บริโภคจะมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น คิดนานขึ้น โดยเฉพาะด้านกายภาพ ทำเลที่ตั้งของโครงการ รวมถึงระบบป้องกันน้ำท่วม ที่จะสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคมากขึ้น

          ทั้งนี้ได้ระบุภาพรวมปี 2554 ที่ผ่านมาว่าน้ำท่วมทำโครงการรอขายในปัจจุบันเกือบ 1.4 หมื่นล้านบาท สรุปภาพรวมในปี2555 ในแง่หนึ่งสะท้อนถึงภาวะที่ถดถอยลง แต่ในแง่ดีก็แสดงให้เห็นว่าภาวะฟองสบู่คงจะไม่เกิดขึ้น

          จากข้อมูลการสำรวจและประมวลภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดตลอดปี 2554 พบว่า ชะลอตัวกว่าปี 2553 โดยมีการเปิดตัวโครงการมากถึง 407 โครงการ รวม 85,800 หน่วย มูลค่า 256,042 ล้านบาท ลดลงกว่าปี 2553 ถึง 27 % ของจำนวนหน่วย และ 15 % ของมูลค่า สะท้อนถึงภาวะที่ถดถอยลง แต่ส่วนดีเป็นก็แสดงให้เห็นว่า จะไม่เกิดภาวะฟองสบู่แน่นอน

          และโครงการใหม่ ที่เปิดตัวใน ปี 2554 จำนวน 85,800 หน่วย มีการขายได้ทั้งในส่วนโครงการเก่าและใหม่ รวม 81,816 หน่วย แสดงให้เห็นถึงความสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ขณะที่ ณ สิ้นปี 2554 มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยคงเหลือขายในปี 2555 จำนวน 134,266 หน่วย หรือประมาณ 3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งก็ไม่น่าเป็นห่วงมากนัก โดยช่วงที่มีสถานการณ์น้ำท่วม ปี 54 ส่งผลกระทบโครงการ ประมาณ 600 โครงการ ประสบปัญหา รวมประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าทรัพย์ที่รอการขายได้รับผลกระทบ 14,000 ล้านบาท ซึ่ง ดร.โสภณ มองว่า เป็นส่วนกระทบที่ไม่มากนักเช่นกัน ราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้า ยังปรับตัวสูงขึ้น แม้จะได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังประเมินราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล พบว่า ราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าสายต่างๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัว

       - ที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอส ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.7% ต่อปี ในช่วงปี 2553-2554 โดยสถานีที่เพิ่มขึ้นต่ำสุดก็คือสถานีหมอชิต เพิ่มขึ้นเพียง 5.6% แต่ก็ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั้ง กทม.และปริมณฑล

       - ในส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าบีทีเอส ช่วงอ่อนนุข-แบริ่ง ราคาเพิ่มขี้นถึง 14.8% โดยเฉลี่ย โดยบริเวณอ่อนนุช ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 4.5 แสนบาทต่อตารางวาในปี 2554 หรือเพิ่มขึ้น 19% ส่วนบริเวณซอยแบริ่ง ราคาเพิ่มขึ้นต่ำสุด แต่ก็ยังสูงถึง 11.1% และยังพบว่า ส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้า ราคาเพิ่มขึ้น 12.1% โดยเพิ่มสูงสุดบริเวณถนนกรุงธนบุรีถึง 18% และเพิ่มต่ำสุดบริเวณบางหว้า ซึ่งเป็นสถานีสุดท้าย แต่ก็มีราคาถึงตารางวาละ 1.1 แสนบาท ส่วนในพื้นที่ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่ ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 9.5% เพราะยังไม่มีการก่อสร้างใดๆ

        “ ตั้งแต่เปิดเดินรถไฟฟ้ามาตั้งแต่ปี 2541 จนถึงปัจจุบัน ราคาที่ดินบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มขึ้น 210% หรือราคาเปลี่ยนจาก 1 เท่าเป็น 3 เท่า โดยเฉพาะบริเวณสถานีนานา ราคาเพิ่มขึ้นถึง 270% เนื่องจากเป็นแหล่งการค้าสำคัญเชี่อมต่อกับเพลินจิต” ดร.โสภณ กล่าว

       - ที่ดินบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าของรถไฟฟ้ามหานครหรือเอ็มอาร์ที ช่วงปี 2554 ราคาเพิ่มขึ้นถึง 14.4% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารถไฟฟ้า BTS โดยสถานที่เพิ่มขึ้นต่ำสุดก็คือสถานีบางซื่อ ที่ดินมีราคา 1.7 แสนบาทต่อตารางวา ส่วนที่เพิ่มขึ้นสูงสุดก็คือสถานีสีลม ซึ่งการที่พื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที เพิ่มขึ้นมากกว่ารถไฟฟ้าบีทีเอส เพราะการพัฒนาอย่างเข้มข้นในบริเวณถนนรัชดาภิเษก เขตห้วยขวาง และอื่น ๆ ซึ่งเน้นการพัฒนาในเชิงพาณิชย์
อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2548-2554 ที่ดินตามสถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ทีเพิ่มขึ้น 90% ขณะที่รถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มขึ้น 128%

       - นอกจากนี้ ยังมีที่ดินริมทางรถไฟฟ้าสายสุวรรณภูมิ หรือแอร์พอร์ตลิงค์ ก็เพิ่มขึ้น 10.6% โดยเฉลี่ย รถไฟฟ้าสายสีม่วงบางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่มขึ้น 10.3% รถไฟฟ้าสีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแค ราคาเพิ่มขึ้น 11.2% และช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ราคาเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้น 9% ส่วนรถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ราคาเพิ่ม 7.9%

       - สำหรับบริเวณที่ถูกน้ำท่วมใหญ่ เช่น สถานคลองบางไผ่ ราคาก็ยังเพิ่มขื้นเป็นตารางวาละ 6 หมื่นบาท หรือเพิ่มขึ้น 9.1% สถานีตลาดบางใหญ่ ราคาตารางวาละ 8.5 หมื่นบาท หรือเพิ่มขึ้น 13.3% สถานีท่าอิฐ ก็เพิ่มขึ้น 11.8% เป็นต้น สะท้อนว่า แม้จะมีปัญหาน้ำท่วม แต่ก็ไม่กระทบราคาที่ดิน และราคายังจะเพิ่มขึ้นอีก 10% ในปีหน้า ซึ่ง ราคาที่ดินริมรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงนัยสำคัญว่า การก่อสร้างรถไฟฟ้าใจกลางเมืองมีความคุ้มค่า สร้างความเจริญให้กับประเทศชาติอย่างเด่นชัด และยังจะช่วยทำให้กรุงเทพมหานครมีการเติบโตอย่างมีแบบแผน ไม่รุกล้ำออกไปในพื้นที่ชนบทชานเมืองอีกด้วย … ดร.โสภณ กล่าวทิ้งท้าย

การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น "ที่มิใช่มรดก" หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา

1. เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร คำว่า “ขาย” ตามประมวลรัษฎากร มีบทนิยามศัพท์ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรบัญญัติ ไว้ดังนี้ “ขาย” หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ แต่ไม่รวมถึง

(1)  การให้ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือการแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น (พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 121 ) พ.ศ.2525)

(2)  การโอนโดยทางมรดกให้แก่ทายาทซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์

2. ราคาขาย หมายถึงราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดขึ้น ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยมี หรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติ ในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นอย่างไรก็ตาม โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้นตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

3. จำนวนปีที่ถือครอง หมายถึง จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน)

4. การหักภาษี ณ ที่จ่าย เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่มิใช่มรดก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฏีกา(ฉบับที่ 165)เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสียตามมาตรา 50(5)(ข) และมาตรา 48(4)(ข) แห่งประมวลรัษฎากร

5. กรมสรรพากร ได้มีการแนะนำสำหรับ การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.100/2543 ลว. 24 พ.ย. 2543

คำเตือน ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่เข้าหลักเกณฑ์การยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะท่านต้องชำระภาษี
       ธุรกิจเฉพาะด้วย และในกรณีที่ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะท่านไม่มีหน้าที่ต้องเสียอากรแสตมป์แต่อย่างใด

การขายอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา

1. เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร คำว่า “ขาย” ตามประมวลรัษฎากร มีบทนิยามศัพท์ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรบัญญัติ ไว้ดังนี้ “ขาย” หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ แต่ไม่รวมถึง

(1)  การให้ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือการแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น (พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 121 ) พ.ศ.2525)

(2)  การโอนโดยทางมรดกให้แก่ทายาทซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์

2. ราคาขาย หมายถึงราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดขึ้น ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยมี หรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติ ในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นอย่างไรก็ตาม โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้นตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

3. จำนวนปีที่ถือครอง หมายถึง จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี

4. การหักภาษี ณ ที่จ่าย เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตรา ภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย ตามมาตรา 50(5)(ก) และมาตรา 48(4)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร

5. กรมสรรพากร ได้มีการแนะนำสำหรับ การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.100/2543 ลว. 24 พ.ย. 2543

คำเตือน ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่เข้าหลักเกณฑ์การยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะท่านต้องชำระภาษี
       ธุรกิจเฉพาะด้วย และในกรณีที่ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะท่านไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ได้

ใบจอง คือ ?

ใบจอง หรือ น.ส.2 คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งรัฐออกให้แก่บุคคลผู้ประสงค์จะได้ที่ดิน ของรัฐเป็นของตน โดยบุคคลผู้นั้นได้เสนอความต้องการของตนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรก็จะอนุญาตให้เข้าครอบครองที่ดิน และออกใบจองให้ไว้เป็นหลักฐาน

การออกใบจองมีได้ 2 กรณี คือ

กรณีที่ 1 การจัดที่ดินของรัฐให้แก่ประชาชน เรียกว่า "การจัดที่ดินผืนใหญ่" ซึ่งเป็นการจัดที่ดินที่มีเนื้อที่ติดต่อกันตั้งแต่ 1,000 ไร่ตามมาตรา 27 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

กรณีที่ 2 ราษฎรขอจับจองที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย หรือที่เรียกว่า "ที่ดินหัวไร่ปลายนา" เป็นกรณีที่ราษฎรขอจับจองที่ดินตามมาตรา 33 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สภาพของที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย ได้แก่ ที่ดินของรัฐที่มีเนื้อที่ต่ำกว่า 1,000 ไร่ ซึ่งอาจจะมีพื้นที่กระจัดกระจายไม่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน หรือที่ดินที่มีเนื้อที่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน กรณีที่ดินหัวไร่ปลายนา ได้แก่ ที่ดินที่อยู่ติดต่อกับที่ดินซึ่งมีการทำประโยชน์อยู่แล้ว ไม่ว่าจะติดต่อกับที่ดินของผู้ขอเอง หรือติดต่อกับที่ดินของผู้อื่น เรียกว่าที่ดินหัวไร่ปลายนาทั้งสิ้น จะมีอยู่ทั่วไปแปลงละไม่กี่ไร่ ให้จัดให้เข้าทำประโยชน์ได้ไม่เกิน 50 ไร่ หากเกิน 50 ไร่จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นการเฉพาะราย แต่ต้องไม่เกิน 100 ไร่

ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนนับแต่วันได้รับใบจอง ทั้งจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้ ถ้ายังไม่ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก โดยไม่จำกัดว่าจะเป็นทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

แบบของใบจอง มี 2 แบบ คือ แบบ น.ส. 2 และ น.ส. 2 ก.

แบบ น.ส.2 ใช้ในการออกใบจองในท้องที่ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยยังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภผู้เป็นหัวหน้ากิ่งประจำอำเภอตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2528

แบบ น.ส.2 ก. ใช้ในการออกใบจองในท้องที่อื่นนอกจากที่กล่าวไว้ข้างต้น 

คำถาม-คำตอบที่ควรรู้

ถาม  การเปลี่ยนตราจองเป็นโฉนดที่ดิน 1.เมื่อรังวัดใหม่เป็นโฉนดที่ดินปรากฎว่า ได้รูปแผนที่และเนื้อที่แตกต่างจากตราจองเดิม อยากทราบว่า เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องสั่งแก้รูปแผนที่และเนื้อที่ ก่อนออกเป็นโฉนดที่ดินใหม่หรือไม่ อย่างไร. 2.จะต้องสร้างใบไต่สวน (น.ส. 5 ) หรือไม่อย่างไร 3.หากที่ดินมีภาระผูกพัน เช่นจำนอง ฯลฯ จะจดแจ้งหรือหมายเหตุในเรื่องเดิมอย่างไร?
       ตอบ  ตามคำถาม ไม่ทราบว่าเป็นตราจองประเภทใด จึงขอตอบเป็น 2 กรณี ดังนี้

                  1. ตราจอง ซึ่งยังมิได้ตราไว้ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ถือเป็นหลักฐานที่ดินตาม ข้อ 7(2) แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ 43พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เมื่อนำมาขออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย ก็ทำให้การรังวัดทำแผนที่และสอบสวนตามวิธีการรังวัดและการสอบสวนสิทธิเพื่อออกโฉนดที่ดิน หากปรากฎว่าได้รูปแผนที่และเนื้อที่แตกต่างจากตราจองเดิม อนุโลมให้ถือปฏิบัติตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0719/ว 25478 ลงวันที่ 22 กันยายน 2541 เรื่อง การออกโฉนดที่ดินโดยอาศัยหลักฐานหนังสือรับรองการทำประโยชน์ โดยให้อยู่ในดุลยพินิจของเจ้าพนักงานที่ดิน ที่จะพิจารณาดำเนินการตามความเหมาะสมแก่กรณีต่อไป โดยขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและข้อมูลรายละเอียดต่างๆ ที่ปรากฎในแต่ละเรื่อง ส่วนกรณีตราจองมีรายการภาระผูกพัน ให้ยกรายการดังกล่าวมาจดแจ้งไว้ในโฉนดที่ดินด้วย ตามความในมาตรา 59 จัตวา แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

                  2. ตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินประเภทหนึ่ง ตามนัยมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน กรมที่ดินได้ซ้อมความเข้าใจในเรื่องนี้ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0619/ว 15111 ลงวันที่ 29 พฤษาคม 2539 เรื่อง การรังวัดเปลี่ยนโฉนดตราจอง หรือตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" เป็นโฉนดที่ดินว่า การรังวัดเปลี่ยนโฉนดตราจอง หรือตราจองที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" เป็นโฉนดที่ดินมิใช่การรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดิน แต่เป็นการรังวัดสอบเขตที่ดิน ตามมาตรา 69 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เพื่อเปลี่ยนประเภทหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ และเพื่อให้ทราบที่ตั้งแนวเขตที่ดินเท่านั้น ดังนั้น ในการรังวัด ถ้าปรากฎว่าการครอบครองไม่ตรงกับแผนที่หรือเนื้อที่ในโฉนดที่ดิน เมื่อผู้มีสิทธิในที่ดินข้างเยงได้รับรองแนวเขตแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจแก้ไขแผนที่หรือเนื้อที่ให้ตรงกับความเป็นจริงได้ เว้นแต่จะเป็นการสมยอมเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย และไม่ต้องสร้างใบไต่สวน (น.ส. 5) ตามนัยเหตุผลข้างต้น ส่วนกรณีมีภาระผูกพัน ให้ถือปฏิบัติตาม มาตรา 59 จัตวา แห่งประมวลกฎหมายที่ดินดังกล่าว

ถาม  แก้ชื่อผู้ขอจับจองในใบจอง ด้วยนางมิ่ง จักรบุตร ได้ขอแก้ไขเปลี่ยนชื่อ ใบจอง จากชื่อเดิม (นายบุญ บุตราช ) เป็นชื่อนางมิ่ง จักรบุตร ที่ สำนักงานที่ดิน สาขา อ.กันทรวิชัย จ.มหาสารคาม ยื่นเรื่องขอแก้ไข ตั้งแต่วันที่ 13 พ.ย. 2550 บัดนี้ยังไม่ดำเนินการให้แต่อย่างใด จึงขอทราบผลการแก้ไขชื่อผู้ขอจับจอง ว่าดำเนินการถึงขั้นตอนใดแล้ว
       ตอบ  ใบจอง (น.ส. 2) คือ หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ที่ออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งตามระเบียบของคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติกำหนดว่าต้องทำประโยชน์ในเวลาที่กำหนด 6 เดือน นับแต่วันที่รับใบจอง และจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี ดังนั้น เมื่อรัฐได้จัดให้บุคคลใดเข้าครอบครองในที่ดินแปลงใดแล้ว จะโอนสิทธิในการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตามหลักฐานใบจองให้แก่ผู้อื่นไม่ได้ นอกจากเป็นการตกทอดทางมรดกเท่านั้น

ถาม  รบกวนสอบถามเรื่องใบจองที่ดินค่ะ(ไม่รู้เรียกถูกหรือเปล่า) คือ มีคนจะขายที่ดินที่มีใบจองให้ค่ะ และดิฉันกำลังจะตัดสินใจซื้อเพื่อทำสวน และปลูกบ้านพักรับรอง อยากทราบว่า 1. ไม่รู้ว่าซื้อไปแล้วจะมีปัญหา หรือเปล่า 2.ใบจองมีโอกาสที่จะออกโฉนดได้หรือเปล่าค่ะ 3.และถ้าจะทำสวน ทำไร่ และปลูกบ้านพักรับรอง (หรือรีสอร์ท) จะมีปัญหาหรือเปล่า และปัญหาคืออะไร ตอบด้วยนะค่ะ ขอบคุณค่ะ
        ตอบ  ใบจอง ไม่สามารถทำการซื้อขายได้ จะตกทอดได้แต่ทางมรดกเท่านั้น

ถาม  พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในใบจองตามมาตรา 82 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้หรือไม่?
        ตอบ  ตามมาตรา 82 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติไว้เฉพาะการจดทะเบียนลงชื่อ ผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ประเด็นปัญหาดังกล่าวจึงมีกรณีพิจารณาว่า ใบจองถือเป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา ๑ คำว่า “สิทธิในที่ดิน” หมายความว่ากรรมสิทธิ์และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย และคำว่า “ใบจอง” หมายความว่า หนังสือแสดง การยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ประกอบกับมาตรา ๖๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้บัญญัติว่า “ถ้าโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือใบจอง ฉบับสำนักงานที่ดินเป็นอันตราย ชำรุด สูญหาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา ๗๑ มีอำนาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าวจากผู้มีสิทธิในที่ดินมาพิจารณาแล้วจัดทำขึ้นใหม่………….” ใบจองจึงถือได้ว่าเป็นหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินประเภทหนึ่ง พนักงานเจ้าหน้าที่จึงชอบที่จะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกลงในใบจอง ตามนัยมาตรา ๘๒ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้ (สรุปโดย กลุ่มพิจารณาปัญหาข้อหารือและร้องเรียน ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนที่ดิน สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน; มีนาคม 2549)